城中村不能再拆了

  597苗木网2012年6月13日从互联网获悉：趋同的规划和盲目的上马，城中村改造一直让徐光远教授满腹诟病。特别是今年大量城中村即将放量市场，太多的城市“次核心”、太多的综合体和太多“CBD”，让业界对昆明商业地产前景忧心忡忡，似乎在这样冷淡的市场背景下，过量的商业放量已没有破局之道。

为此记者专访了云南大学经济学院博士生导师徐光远教授，听听学院派对目前商业地产困局的看法与意见。 

“城中村不能再拆了”

面对本刊记者的采访，徐光远教授开门见山地表示“城中村不能再拆了”。他表示，我们的城市发展的理念，错误地把城市化简单为城中村改造，城中村改造变成一个房地产项目，没有发展产业。

他说：“没有产业支撑的城市，就是没有灵魂的躯壳。市政建设是好，二环、三环和地铁都很好，但是寅吃卯粮。仗着有土地储备，卖地支撑这样的建设。现在土地卖不动了，发现问题了。我们知道，一个城市的发展应该发展实业，根据产业的需要发展城市。如果大家都不赚钱，都去炒房子，炒来炒去炒到一定程度就像美国一样，爆发金融危机。”

不过，徐光远教授也表示，早些时候的城中村项目也却有成功典范，譬如说南亚风情第壹城。不过，南亚风情第壹城的成功在于其占了先机，当别人还没有改造的时候，它改造了。后来的城中村项目想要效仿它的成功，但是已经不再有那样的环境和条件了。

徐光远教授表示，此时此刻应该提醒房地产商，城中村项目是城市化建设的陷阱，目前已经不具备赚钱的环境。因此，开发商应该放慢脚步。而对地方政府来说，应该修正自己的建设理念，才是关键。当然，那些已经拆掉的城中村，赶快建起来才是出路。时间拖得越久，损失越大，成本越高，房价越高，必定造成恶性循环。

另外，面对目前昆明楼市商业同质化，体量过多且扎堆放置的现状，徐光远教授认为，城中村项目并没有带来曾经设想的繁荣景象，而今却成为不知如何是好的大麻烦。昆明的商业地产的不成功，是由于居住人口少，人气不够，客流量甚少，商家生意惨淡，自然商业地产的繁荣也无从谈起。

除此之外，徐光远教授还认为，目前住宅、商业地产的设计已成模式，下面5层是商业上面是住宅。然而，由于住宅入住率很低，所以下面的商店和饭馆几乎没有人光顾。商业地产不能靠过路的人来支撑，而是要靠常住人口的消费来支撑。

目前面对已经改造或建好的城中村商住项目，只能因噎废食，暂时把商业部分待价而沽，上面先住着人，下面看着有合适的再装修开业。人口容量不够，口袋里没有钱，再扩建是害大家。特别是昆明人一家有两套房子已经是大有人在。继续建设，需求来自于大家是以为有房子就能升值，有房子就能不劳而获地发财，这是价值观念的扭曲，现在应验了。根本上的道理很简单，大家都不创造财富，拿什么来买房子？

我们的开发商应该意识到，目前的形势应该先建回迁房，商业地产暂缓发展。同时，城中村不能再拆了，应该放缓。之前的城中村项目尚未被市场消化，市场已不堪重负。”